张冰 杜国选：在小区内绿地安装空调外机是否应当一律“拆除”

发布时间：2018-09-10 作者：张冰 杜国选

    在建筑区划内绿地安装空调外机的行为侵犯了小区业主委员会的合法权益，对业主委员会承担侵权责任是否必须以拆除空调外机等相关设施的方式处理？请看四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初772号民事判决给出的答案。

 

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基本案情

    2014年底，某酒店从某小区开发商处租赁该小区9栋商业1-3层用于酒店经营，因经营需要该酒店占用小区内约20平方米公共用地用于安装中央空调外机，并在小区外侧酒店茶楼毗邻街道的空地摆放了茶座及遮阳伞。

    小区业主委员会认为酒店在装修期间未经允许擅自将空调外机、供热系统放置于小区公共区域内，占用了小区公共用地，根据《物权法》等相关规定要求被告立即停止侵占公共用地、拆除相关设施并赔偿损失。

 

    酒店答辩认为，小区1-3楼规划为商业经营性用房，其开设酒店符合规划，经营酒店必然会安装空调外机，开发商未设置专用外机放置处，又确无其他安装空调外机的地方，故占用酒店后面小区内侧部分公共用地，实属无奈之举，该处平时无人经过，也未妨碍业主通行，且原告也采取了相应措施将影响减到最小，尽到了合理注意义务，请求驳回原告的诉讼请求。

裁判理由

    法院审理认为：本案属于侵权责任纠纷，不属于相邻关系纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

    酒店安装空调外机及摆放经营设施所占用的场地属于某小区的公共区域，应当属于小区全体业主共有。酒店未按相关程序获得允许而私自占用公共区域的行为侵犯了小区其他业主的利益。

    鉴于该小区是属商住两用的小区，随着经济发展和城市化进程的加快，商住两用的商品房建设已成为城市发展的趋势。商业亦是小区的一部分，而商业的开办对小区周边整体环境既有提升作用，又能给业主的生活带来便利，商家与业主不应是矛盾的对立体，双方应当相互体谅，和谐共处。

    经现场查看，酒店对噪音、油烟作了排放处理，安装的空调外机占用了小区20平方米的公共区域，并沿酒店一楼茶楼外摆放了经营设施，对小区整体环境影响不大，空调外机安放位置较为隐蔽、合理，现无更合理的位置可以安放。同时，为开办酒店，被告投入了大量的财力和人力，空调对酒店经营具有不可或缺性。

 

    因此，为保持现有状态能使损失降到最低，并符合双方及小区的整体利益，本案可适用《中华人民共和国侵权责任法》第十五条并于以“赔偿损失”的方式承担侵权责任。同时，考虑到某小区另有一商业幼儿园也占用了小区公共区域，且面积与被告所占的区域基本相当，幼儿园以10000元/年的标准向原告交纳占地费用，本案原告同意按照10000元/年的标准向原告交纳占地费用，故本院对原告要求被告赔偿人民币30000元的诉请予以支持。

裁判结果

    四川绵阳高新技术产业开发区人民法院判决：

    一、被告某酒店于本判决生效之日起十日内向原告某小区业主委员会赔偿损失费用人民币30000元；

    二、驳回原告某小区业主委员会的其他诉讼请求。

案例评析

    本案的焦点是确认侵权后如何把握承担侵权责任的方式。

    对此，我国《侵权责任法》第十五条：“承担侵权责任的方式主要有： (一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险； (四)返还财产；(五)恢复原状；(六)赔偿损失；(七)赔礼道歉； (八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”

    具体到本案中，原告占用小区公共用地安装空调外机的行为确已侵犯全体业主利益，但应当视侵权行为的严重程度，并结合该小区的实际情况来处理。原告小区被规划为商住两用，外围1-3层均为商业铺面，被告是直接从开发商处租得铺面，此时很多房屋还未销售仍属开发商所有，故无法征得大多数业主的同意。

 

    经法官现场查看，被告占用场地面积较小亦较为隐蔽，且不阻碍他人通行，如强行拆除会使被告无法继续经营从而造成巨大经济损失，不但不能根本解决问题反而会使被告与小区业主矛盾更加加剧。

    此外，该小区也存在其他商业占用公共用地现象，均是以向业主委员会缴纳费用的形式换取场地使用权。因此，本院针对本案实际情况，兼顾双方合理利益，本着损失最小化原则做出了判决。

    宣判后双方均未上诉，判决得以执行，实现了服判息诉、案结事了的目的。
 


原文标题：张冰 杜国选　在小区内绿地安装空调外机是否应当一律“拆除”？绵阳高新法院作出兼顾各方利益、实现案结事了的民事判决

原文来源：立法网微信公众号

（立法网  张冰 杜国选/文）