赖晓燕：警惕房产中介的四大套路

发布时间：2021-04-07 作者：赖晓燕

    近年来，最高人民法院一直在大力推行“同案同判”思维，目前房屋中介领域所承担的义务既无明确的法律规定，也无全面的指导案例可以参考，各个地方经济发达程度不同导致各个地方类似的案件判决结果各不相同。

    2015年，刚刚大专毕业的小张到成都找工作，在母亲的资助下在其姐的同一小区购买了一套小房屋总价50万。由于小张第一次买房，委托了一家全国大型连锁中介公司，并一再确认该房“能否办理产权”。

    中介公司和房东李某夫妇一再保证“可以办理产权”，房东还向小张出具书面保证书，表示原价50万的房屋如果小张全款支付的话，愿意将房价降至45万。

    听了“中介”的一番“宣传”和“承诺”，本想“贷款买房”的小张遂放弃了贷款的打算，当即决定向亲友“借钱购房”，并在由中介方提供的购房格式合同上注明了中介方以及中介费。谁知道，小张等来的不是理想的房屋，而是漫长的维权之路。

    三场官司令人沮丧

    签订一次性付款的购房合同后，小张的房屋迟迟未能办理房屋产权登记，遂委托律师第一次起诉要求“办理产权”。法院立案后，小张通过查询得知，该房屋早在2012年就已经被巨额抵押和查封，金额高达一个多亿。法院认为该合同属于“履行不能”，向小张释明后，小张只好选择撤诉。

    紧接着，小张第二次起诉房东李某夫妇和中介公司，要求“解除房屋买卖合同、居间合同，退还购房款并赔偿损失”。

    小张认为，如果中介公司、房东在挂出该房屋出售之时如果中介公司对房屋的权属情况进行了正常的查询，便可知道该房屋不能挂出出售。经过法院委托评估该房屋交易时市值50.65万元，起诉时房屋价值103.12万元，中间差额51.48万元。

    法院判决：李某夫妇退还房款45万元及房屋溢价35万元；剩余的房屋溢价损失16.48万元由小张自行承担；小张与中介机构的居间合同关系不属于同一法律关系，可以另案起诉。

    于是，小张又向法院第三次提起诉讼，要求“解除中介合同，中介退还中介费9000元，并赔偿损失16.48万元”。

    小张认为：自己在购买该房屋时，由于对于房屋买卖专业知识不足，所以自己付费聘请了专业的全国大型连锁中介公司作为居间人选购商品房，并且一再向中介公司确认房屋是否能够取得不动产权，中介都向小张保证没有问题，小张认为自己的16.48万元损失，是因为中介公司没有尽到审慎审查义务，导致对于案涉房屋的购买作出错误判断造成的。

    然而，令小张沮丧的是，经历一审、二审之后，虽然法院判决解除了中介合同，但仍认定其损失已经由房东李某夫妇赔偿，判决剩余的16.48万的损失由小张自行承担。

    中介公司全身而退

    为什么购房人房子没买到，付了9000元的中介费，中介机构可以一分钱都不退？

    为什么中介机构出售违规的房源，导致现在无家可归，中介一分钱都不用赔偿？甚至可以全身而退？

    为什么购房人已经尽到了审慎注意义务，只是因为中介机构没有如实告知真相，反而需要购房人自己承担损失？

    如同所有经历过如此遭遇的购房人一样，拿到三份判决书的小张回想起诉讼中中介机构“拒绝调解”的强硬态度，开始怀疑在日益健全的法治社会里，房屋中介领域未必成了“法外之地”——小张作为刚毕业的大学生想要在城市落脚，付出了母女所有的积蓄还欠了债，但万万没有想到的是，失败的二手房交易，让小张一直承受着巨大的压力，并承担了巨大的损失。

    随着近年来中国经济的腾飞，中国老百姓也越来越重视自己的居住质量，我国存量房市场越来越庞大，几乎都需要通过委托房地产中介来进行存量房交易，也就是老百姓常说的“二手房”买卖。

    通常情况下，二手房买卖是通过房屋中介人作为媒介进行的，这已经成为普通大众参与二手房交易的主要方式，但由此产生的纠纷也日益增加。

    小编据中国裁判文书网查询显示，近十年来，居间合同纠纷（现为“中介合同纠纷”）案件直线上升：已由2009年的2件陡增到2020年的2735件！ 

    中介合同四大套路

    天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。中介人为了巨额的中介费，违反如实报告义务，无视审慎审查义务，隐瞒与合同相关的重要事实，虚假提供房屋真实交易情况，挂出虚假房源以哄抬市价，损害委托人利益的事件屡见不鲜。

    根据《民法典》第九百六十一条的定义：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。如果中介人仅仅是向委托人报告“订立机会”就收取几万块甚至几十万的中介费是否合适？

    事实上，只要是房屋中介需要承担的责任远远不止“报告订立机会”或者“提供订立合同的媒介服务”那么简单。

    房产中介人应当协助或告知委托人以下事项：调查房屋权属真实性、核实委托人真实性、书面告知房产交易的一般程序及可能存在的风险、房产评估、按揭贷款、税费计算及缴纳提示、代办产权过户，等等。

    可见，二手房买卖并不是一个简单的、凭一般生活经验就可以完成的商品交易。其涉及的金额巨大，交易过程复杂，普通老百姓大多数只能依托于中介人完成二手房买卖。

    正因如此，委托人才愿意花费巨额中介费以保证交易安全，又如前文所述，二手房买卖交易如此繁复，每一环的缺失或者评估不到位都可能会导致交易失败。如果交易失败，最终损失最终承担者往往都是委托人，中介人并不会因此损失其中介费。

    然而，遗憾的是，笔者通过实证研究发现，在爆发式增长的房屋买卖中介合同纠纷中，绝大多数都与“中介机构”和“中介费”有关。在逐年增长的中介合同纠纷中，房屋中介人的套路不外乎如下四种：

    1．虚假房源：假设小张现在想再次购买二手房的话，她如果对某小区产生兴趣，要么去中介门店询问，要么在网上查找。几乎每个小区都会有一套条件特别好、价格特别好的房子，如果小张看上了这套房子，大概率已经有人交定金了。那么房屋中介会向小张推销另外更贵的房源。

    2．以独家房源哄抬房价：如果房东想要把房源挂到房屋中介机构，中介机构会优先建议房东签《独家房源》类协议，该房源只在该中介机构挂牌出售，以此占据独家房源哄抬房价。

    3．中介费收费混乱：目前的中介费至少分为两个部分收取：中介费以及贷款管理费，分别2%及0.5%以上。不同的中介机构巧立名目收费，包括管理费、看房费、保障服务费不等。而中介费的收费并没有统一成文的收费标准，全凭中介机构自己说了算，导致如果买家看上了心仪的房屋没有选择的余地。

    4．虚构买家共同竞争房源：只要有过二手房购买经验的买家，大多数都有共同的经历，刚看上不久的房源一定有另外的“买家”看上，并且愿意加价购买，不知不觉，看上的心仪房屋就“越买越贵”。

    亟待解决同案异判

    目前法律法规仅《民法典》《房地产经纪管理办法（2016修正）》对中介人义务作出规定，中介人仅需对一种行为即“违反忠实报告义务”承担法律后果：第一，丧失报酬请求权；第二，赔偿责任的承担，如果中介人的行为给委托人造成了重大的损害，中介人应当赔偿损失。

    但是“损害委托人利益的”程度如何界定？赔偿损失的数额应当如何考虑？法律法规并没有详细规定，也并没有相关的指导案例可供参考。大量的现有案例表明中介人因为自己的过错导致委托人损失，法院判赔的比例非常低，更多的是不判赔。

    在经济较为发达地区，如北京、广州、上海、江苏，法官具备较良好的商事思维，对中介过错的认定清楚，如江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终8575号案件，判决案涉中介机构退还中介费以及根据自己的过错承担50%的损失赔偿责任。

    但在其他的大部分地区，法官对于中介的过错能够认定20%的赔偿责任已实属不易，更多的委托人是像小张这样，甚至连中介费都退不回来。导致交易失败的责任到底应当如何划分才能公平公正呢？相信千万个小张希望能够尽快出台对中介进行规范，我们希望有法可循，有法可依。

    据悉，北京的房价又在猛涨，多个新闻报道一套房一周涨一百多万的奇怪现象。法律法规对中介人责任承担涵盖内容的不全面，承担责任规定不明晰，不仅二手房买卖市场怪相频出，甚至引发了2020年大量的房屋租赁暴雷案件，租房暴雷事件中如何集中损害了那么多租房人和房东，中介机构可谓功不可没。有恒产者有恒心，普通老百姓的每一个套房屋交易都牵涉到每一个家庭的恒心，房屋交易的稳定、安全不可谓不重要。

    近年来，最高人民法院一直在大力推行“同案同判”思维，目前房屋中介领域所承担的义务既无明确的法律规定，也无全面的指导案例可以参考，各个地方经济发达程度不同导致各个地方类似的案件判决结果各不相同。

    因此，如果小张要再次购买二手房，鉴于她已经被大型连锁中介“坑”过一次的“前车之鉴”，如果她不想再次委托中介机构购买二手房的话，她还有其他选择吗？她没有。对于没有更多选择权的小张，我们十分期待相关司法解释出台或者颁布相关指导案例，维护更多小张的合法权益，为更多的小张解决他们心中的疑问。

原文标题：赖晓燕：警惕房产中介的四大套路——法院对日益爆涨“二手房”纠纷如何做到“同案同判”？

原文来源：立法网微信公众号

（立法网　赖晓燕/文）