《泸州市物业管理条例》立法侧记

发布时间：2018-08-03 作者：

    随着城市化进程的不断加快，物业服务行业亦随之迅速兴起。但是近年来，物业管理活动中暴露出来的问题越来越多，矛盾纠纷不断出现：开发建设项目遗留问题多、配套设施设备不完善，权属关系不明、开发商承诺事项无法兑现，引发许多矛盾纠纷；物业服务不规范，企业之间低价恶性竞争、乱收费、服务差的问题突出……

    随着城市化进程的不断加快，物业服务行业亦随之迅速兴起。但是近年来，物业管理活动中暴露出来的问题越来越多，矛盾纠纷不断出现：

    开发建设项目遗留问题多、配套设施设备不完善，权属关系不明、开发商承诺事项无法兑现，引发许多矛盾纠纷；物业服务不规范，企业之间低价恶性竞争、乱收费、服务差的问题突出；小区业委会成立难、业主大会召开难，业主委员会委员素质参差不齐、存在私心杂念，制约机制缺失；政府相关部门权责不清、履职不到位、街道、社区缺乏管理手段和措施；部分业主不交纳物业服务费现象突出；维修资金使用难、程序复杂等问题和矛盾不断凸显……

    由于物业管理涉及到社会各方利益，与人民群众生产生活息息相关，而物业管理水平既是衡量一个城市品质的重要标志，又是各级政府治理能力的重要体现，所以进一步规范物业管理活动显得尤为重要。

    2017年6月22日，经泸州市八届人大常委会第四次会议通过了《泸州市物业管理条例》，报请四川省十二届人大常委会第三十六次会议批准后，已于2017年12月1日起施行。

    一、选好用好业主委员会

    近年来新建物业小区规模较大，业主委员会产生难、业主委员会委员素质参差不齐，履职缺乏监管，不履职和不正确履职的现象严重，离任交接困难，导致业主委员会难以起到应有的作用。

    调研发现：凡是业主委员会、业委会主任公道正派积极作为的，物业小区管理比较好；反之则一团糟。

    所以，立法的关键就在于选好用好业主委员会。为此，《条例》作了相应规定：

    1.业主委员会入选条件

    （一）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

    （二）模范遵守自治公约和管理规约；

    （三）具备履行职务的健康条件和必要的工作时间；

    （四）本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业工作；

    （五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他条件。
 

     2. 业主委员会具体职责

    （一）监督管理业主共有收益；

    （二）审核需要业主分摊的费用；

    （三）督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用；

    （四）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；

    （五）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁或者诉讼；

    （六）法律、法规、业主大会赋予的其他职责。

    3. 业主委员会委员罢免情形

    （一）挪用、侵占业主共有财产的；

    （二）索取收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人提供的钱物和非法利益的；

    （三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者利害关系人物业服务费用的；

    （四）在竞选业主委员会委员期间有拉票贿选或者作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为的；

    （五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关用途的；

    （六）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；

    （七）业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

 

     4. 业主委员会的监管机制

    《条例》赋予居（村）民委员会对业主委员会的监管职能。

    一是业主委员会任期届满前九十日，应当向所在的居（村）民委员会报告，在居（村）民委员会指导监督下，召开业主大会会议进行换届选举；

    二是居（村）民委员会可以根据本条例规定的条件推荐业主委员会委员人选，有履行公务经历的委员，可以建议作为业主委员会主任、副主任的人选；

    三是业主委员会应当财务收支情况每半年在物业管理区域内显著位置公示，居（村）民委员会依书面申请可以组织核查，必要时，可以进行审计；

    四是业主委员会不履行或者不正确履行职责的，由物业所在居（村）民委员会责令其限期改正；逾期拒不改正或持有百分之二十以上投票权数的业主提出集体罢免业主委员会的，由居（村）民委员会组织召开业主大会会议，决定有关事项或者选举新的业主委员会；业主委员会有异议的，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申诉。

     5. 业主委员会委员补助

    《条例》规定业主委员会委员因履行职务产生的交通、通讯等费用，经业主大会决定，可以给予委员适当补贴。

     二、规范和监督物业服务

    通过调研发现，业主与物业服务企业间矛盾是物业管理小区的主要矛盾，究其原因，主要是物业服务企业的服务不到位，业主对服务标准、服务范围和服务事项不清楚，缺乏有效的监督手段和投诉渠道，从而导致矛盾日积月累，并诱发其他矛盾交织。

    如开发商遗留的小区公共配套设施不完善的问题、物业服务企业未按规定承接查验等。为解决上述问题，《条例》把规范和监督物业服务作为解决物业小区主要矛盾的主要方面，作了如下规定：

    1.物业服务标准：规定物业管理区域内的服务场所、服务岗位、公共设施设备运行维护和管理、公共部位维护和管理、秩序维护、环境维护等服务事项，应当符合国家、行业或者地方相关标准；

    2.物业服务公开：规定了物业服务信息公开的内容，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公开项目负责人基本情况、联系方式、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、应急处置方案等信息；

    3.细化了物业服务企业的治安管理义务和应急处置义务：物业服务企业应当按照物业服务合同约定，制订物业管理区域内安全防范应急预案，协助公安机关维护物业管理区域内治安秩序，未能履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任；

    4.物业服务合同：物业服务合同的内容应当具体明确，物业服务合同应当经业主大会审议通过，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同；

    5.物业服务监督：物业服务设置二十四小时服务电话，合同送至每户业主，方便业主和业主委员会检查和监督，履约保证金金额由物业服务合同双方约定，并可以委托居（村）民委员会代管；

    6.信用记分管理：规定了市、县（区）人民政府房地产行政主管部门应当通过信用记分等方式加强对物业服务企业的信用监管，建立诚信企业目录库，开展企业信用考评，及时向社会公布，不履行本条例规定义务或者受到行政处罚的，应当录入信用档案。

    7.物业服务禁止和处罚：不得擅自提高收费标准和降低服务等次、擅自停水电气、擅自收取装修保证金等行为，县（区）人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

     三、主要亮点

    亮点一　赋予社区具体指导监督物业管理职责

    一方面，业主委员会是基于业主物权所产生的自我管理组织，居（村）民委员会是我国宪法规定的基层群众自治组织，二者之间的关系在法律上没有明确规定，业主委员会在社会现实中缺乏有效监管；另一方面，在实际操作中，街道、乡（镇）人民政府的监管职责，由于人员少、工作量大、点多面广等原因，实际由居（村）民委员会办理。

 

    2017年6月12日，中共中央、国务院发布了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，明确要求加强社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。因此，《条例》在法律层面赋予居（村）民委员会具体指导和监督业主委员会和物业服务企业的职责。

    亮点二　利用现代化手段解决业主大会召开难的问题

    由于现在很多开发楼盘面积较大，涉及住户较多，部分物业管理区域业主少则几千户，多则上万户，组织业主大会表决相关事项较难。

    为解决业主大会召开难的问题，《条例》第十六条第一款规定了超过三百户业主的住宅小区，可以以幢、单元等为单位推选业主代表参加业主大会会议，同时在第十七条规定，业主大会会议除了可以采用集体讨论和书面征求意见的传统形式外，还规定了其他形式，譬如，运用QQ群、微信群，手机视频等移动互联网新技术的形式，便于业主委员会在实际工作中能灵活运用，以解决业主大会召开难的问题。

    如《条例》实施后泸州市江阳区大山坪街道通过手机微信扫码添加关注的方式，让辖区内小区业主方便快捷的了解小区重大事项，一键完成选举表决，促进了业主大会召开难问题的解决。

     亮点三　简化专项维修资金使用程序

    完善了住宅专项维修资金的使用和续筹制度，简化了应急情形下的使用程序：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，县（区）人民政府房地产主管部门应当及时通知业主所在的居（村）民委员会和业主委员会，组织续筹；外墙防水损坏造成渗漏的、电梯存在安全隐患的、楼体外墙墙面有脱落危险的、专用排水设施危及人身财产安全的等，应当启用应急程序使用住宅专项维修资金，由物业服务企业立即组织维修。

    亮点四　支付业主委员会委员履职补贴

    近年来新增小区楼盘面积较大，物业区域内涉及几千甚至上万户业主，业主委员会工作强度不断加大，但没有固定报酬。因此，为充分调动业主委员会委员的积极性，规定了业主委员会委员因履行职务产生的费用应当给予适当补贴，补贴首先在业主共有收益中支取，不足部分由全体业主共同分担。

    目前，《条例》实施已近一年，泸州市人大常委会拟在2019年上半年对《条例》的实施情况开展执法检查，确保法规的各项规定落到实处，切实提高物业管理水平，让小区业主更有幸福感、获得感。

原文标题：业主不交物业服务费，维修资金使用难、业主大会召开难……怎么办？――《泸州市物业管理条例》诞生记

原文来源：立法网微信公众号

（立法网  王皓天/文）