高强：“卖菜的硬逼买菜的买杆秤”

发布时间：2019-05-05 作者：高强

    业主购买专业服务的同时，还要购买应由专业经营服务单位提供专业服务所需的设施设备，这本身已经不够合理，如果再让业主承担这些专业设施设备的维修、养护、更新责任，更不合理。正如一位老专家形象地比喻：“卖菜的硬逼买菜的买杆秤。”

    在物业管理立法中，对专业设施设备未移交给专业经营单位的应当怎么办，一直是一个悬而未决的难题。

    近日，小编翻阅地方性法规，《泸州市物业管理条例》关于供水、供电等专业经营设施设备的维护管理规定引起了小编的兴趣。

    《泸州市物业管理条例》第六十一条规定：“ 供水、供电专业经营单位对终端用户的分户计量表或终端用户入户端口以前的设施设备及相关管线进行维修、更新、养护和管理，并承担相关费用，但未移交给专业经营单位的除外”。同时规定，“前款规定的设施设备未移交给专业经营单位的，市人民政府应当制定规划，分期组织移交”。引起小编兴趣的，正是后面这款规定。

    长时间来，在住宅物业小区管理中，对供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备的维护管理，一直是物业管理最纠结和业主反映最突出的问题。由于其专业性强、维护成本高，加之产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，成为许多小区物业管理最烦心的问题和业主长远的心腹隐患。

    为解决业主的负担和物业管理的长远隐患，国务院的《物业管理条例》第五十二条专门规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”但是，因其对于专业经营设施设备的投资来源、产权归属以及移交问题均未作出具体规定，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其维修、养护责任。对这部分设施设备的维修和养护，实际上是由业主负担的。

    四川省在物业管理立法中就曾遇到这样一件事：有一年，乐山市一物业小区的变压器坏了，因物业和专业公司相互推诿，业主又因意见不一，凑不足钱更換新变压器，导致小区停电几个月。小区业主为此多次到政府上访，最后由政府出资才得以解决。

    为了保证国务院规定的落实，避免此类问题在其他小区发生，四川在起草物业管理条例时专门作了细化规定。

    2011年9月27日，四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议在审议《四川省物业管理条例(草案)时，四川省人大城乡建设环境资源保护委员会副主任委员李纯刚在对有关规定作说明时特别指出，在立法调研和群众反馈的意见中，反映最强烈的是对供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实的问题。城环资委认为，专业经营单位向业主提供供水、供电、供气等专业经营服务，向业主收取水、电、气等有关费用，就应将专业经营的设施设备安装到最终用户。而目前的实际情况是，物业管理区域内除业主自有部分以外的供水、供电、供气等专业设施设备，都是开发商代建并把相关费用摊到了房价中，转嫁给了业主。业主购买专业服务的同时，还要购买应由专业经营服务单位提供专业服务所需的设施设备，这本身已经不够合理，如果再让业主承担这些专业设施设备的维修、养护、更新责任，更不合理。正如一位老专家形象地比喻：“卖菜的硬逼买菜的买杆秤。”

    为了进一步统一认识，明确界定业主与专业经营单位在专业经营设施设备上维护责任，立法人员先后赴山东、浙江、贵州等省调研，学习借鉴他们的好作法好经验。

    立法人员在贵州省调研时，贵州省人大法制委和省政府住建厅的相关同志介绍，国务院《物业管理条例》虽然规定：“专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”，但实践中物业管理区域内公共的供水、供电等专业经营设施设备，大都是由房开企业建设，业主承担后续的维修、养护、更新责任，这往往成为物管纠纷中的焦点问题。

    为此，他们按照专业经营单位应当普遍服务的原则，在《条例》中第十五条和第九十二条分别规定了物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电等专业经营设施设备的设计和建设，由相应的专业经营单位负责并与建设项目同步施工、同步竣工。同时，这些专营设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用由相关专业经营单位承担。对于老旧物业的供电供水等专业经营设施设备的权属问题，在实践中法律问题和操作性问题过于复杂，《条例》第十五条只规定按业主意愿移交的，专业经营单位应当接收，其他未予涉及。

    借鉴贵州省的经验，结合四川的实际情况，《四川省物业管理条例(草案)》根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，从产权与归属上确定物业管理区域内的专业经营单位权责义的划分，对专业经营设施设备的产权、投资、移交和建设、维护责任等作了明确规定。同时《条例》还规定了处罚条款，其目的就是为了小区的专业设施设备的移交工作能得到落实，避免因为专业经营单位阻碍移交给小区物业管理和业主生活造成困难和影响。

    2012年3月，在四川省第十一届人民代表大会常务委员会二十九次会议上，法制委员会又根据常委会组成人员的建议，在草案修改稿中增加了新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责组织安装施工的规定，最终形成了《四川省物业管理条例》第十四条、第十五条、第十六条的规定：

    第十四条 新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

    第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

    专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

    第十六条 本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；决定无偿移交的，物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

    验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

    条例公布后，业界反响热烈，并为一些兄弟省市人大(如青海省等)所借鉴。但由于业主和物业管理公司无力主导专业设施设备的移交，设区的市地方立法机关又因注重了近愁而忽视了远忧，因此在四川省设区的市的相关立法中还鲜有对相关规定的涉及，更难见深入细化的规定。

    目前四川省已经制定物业管理条例的共有5个市，除成都市是在省条例之前制定的外，其他几个市只有泸州市关注并细化了相关规定。可见，规定虽好但落实太难！

    其实，小编并不认为《四川省物业管理条例》关于小区供水、供电、供气等专业设施设备维护保养的相关规定是十全十美的。相反，这些规定还需要设区的市在相关地方立法中进一步细化和完善。

    比如新建小区专业公司如何建设安装，建成小区的专业设施设备由谁组织移交，移交的办法和程序等都需要进一步细化。而这正是目前在实际工作中落实不好的主要因素。

    正是基于这点，小编为泸州市立法规定‘’市人民政府应当制定规划，分期组织移交”点赞！

    （原文标题：新春话物业一一小区专业设施设备立法移交背后的故事）

原文标题：“卖菜的硬逼买菜的买杆秤” ：新春话泸州物业专用设施设备立法

原文来源：立法网微信公众号

（立法网  高强/文）