陈斌：房产税是狼 不关进笼子怎么行

发布时间：2013-08-11 作者：

    立法法规定：“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”必须制定法律。只有全国人大立法，才能让复征房产税这样大的税种避免让“部门立法”牵着鼻子走。房产税是狼，不关进笼子怎么行……



    房产税是传说中的狼。喊了多少次？但这次似乎真要来了。“杭州房产税征收试点方案”在正式下发前最后一刻被叫停，不是上面觉得不妥，而是认为杭州“与人乐乐”才好。杭州方案，划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位计征。普通与非普通住宅的税率，分别为交易价格的0.4%与0.8%。

    许多人认为，这不过是一个增量征收的试点，对大部分市民没什么影响。不过，按照中国逻辑，试点增收了，全面征收还会远吗？增量征收了，存量征收还会远吗？不关心行吗？关心房产税，就是关心自己的钱袋子。

    问一个天真的问题：中国目前有没有征收针对一般家庭的房产税？没有吧？1986年国务院出过一个《房产税暂行条例》，“个人所有非营业用的房产”不在征收之列。但如果我们不囿于名义看实质呢？房产税，或称物业税、财产税和不动产税，均为Property Tax的对译，是对地或房地确定一个市场价值，通常为最后一次交易价格或当前评估价格；政府再从中强制抽取一部分价值，通常为市场价值的一定比例。以此观之，答案是有。

    其一，我们买入的商品住房，付出房价的30%-50%为土地出让金（“楼面地价”）。本质是我们为了获得土地70年使用权而一次性缴纳的地租，收租者是地方政府。政府强制垄断了土地一级市场的供给，其出让土地的逻辑是垄断租金最大化：出让土地单价超高但量太少，或出让土地太多令单价高不起来，总地租收入都达不到最高，地方政府是一个觅价者。政府的收入，税也；政府的地租收入，房产税也，且已应收尽收了。譬如100万的房子，政府现在是一次性收取30万-50万地租。

    其二，我们买房签约，要缴交易价格3%的“契税”。契税的本义是说，政府提供合同备案等服务要收取费用，但不论房子总价高低，这个服务成本是一样的吧。如果每宗合同收取几十元的定额，那是名至实归的契税。如果按房价的一定比例收取，那实质就是一次性征收的房产税！此外，你卖房，要缴交易价格1%的“个人所得税”，证未满五年者还要缴交易价格5.6%的“营业税”，也都是一次性征收的房产税。譬如100万的房子你买入后又立即卖出，你还得额外一次性缴纳9.6万税。

    或有人说，上述的土地出让金及契税个税营业税，政府一次性收取，国外的房产税不都是每年收取吗？其实，如果地方政府愿意，土地出让金完全可以每年收取。譬如100万的房子，政府现在是一次性收取30万-50万地租，假定市场利率为5%，这与政府每年收取1.5万-2.5万地租是等价的。如果你买商品房立即又原价卖出，你还得额外承担税率为9.6%的一次性房产税。假定市场利率为5%，这与每年缴纳税率为0.48%的房产税是等价的。在这个意义上，那些频繁买入卖出的投资投机者，已经受到房产税的惩罚了，杭州方案是试图给这些人多加一道惩罚吗？

    或有人说，即便如此，政府再复征一个每年征收的房产税就不可以了吗？也不是不可以，但即使不考虑合法性，也得追问个合理性吧？请问征收目的是什么？

    为了打击投资投机者？从第二套房开始，对增值部分征收税率为100%的房产税，应能达到目的。但这样未必降得了房价。

    为了降低房价？对所有住房每年征收交易价格5%的房产税，房价一定大跌，甚至有人会哭着把房子送给你。但这样的降房价有意义吗？降的不过是不含房产税的房价，你获取与持有房产的全部成本（房价+房产税）必定是增加了的。假如现行税制下，苹果十元一斤。如果每斤额外再征十元的消费税，在税由买方支付的情况下，变成了五元一斤，你喜欢这样的降价？但你付出的全部成本是十五元。指望加税以降低获取商品的成本，是南辕北辙。

    复征房产税，唯一靠谱的目的是为了增加财政收入，但鉴于地方政府是本地唯一的地主，理论上已经通过土地出让金将垄断租金最大化，应收尽收了。如果复征房产税，使之成为地方主要税种，一是政府或有不讲信用之咎责；二是虽然存量房产不长脚、走不掉，但对增量房产的房产税与垄断地租收入会此涨彼消，能出GDP的增量房产必定萎缩，这是地方对房产税不太热心的内在逻辑。不过，到了地卖不动的那一天，地方政府的态度可能会改变。

    到那时，复征房产税或不可避免，那意味着100万的房子，你在交纳了30万至50万的地租和3万的“契税”后，以杭州04%-08%的税率，你每年得额外缴纳4000-8000元，假定市场利率为5%，相当于你又额外一次性缴纳8万-16万。

    但复征也得设定基本前提。一是不能恶化收入分配结构。2012年中国全口径财政收入占GDP比重为35.58%，宏观税负已然很高，不能再从居民口袋里掏钱了。如果能进行税制改革，消除繁多的税收名目、简化税制、降低税率，最好全国能实行税率不高于20%的单一税（Flat Tax），那复征房产税使之成为地方政府主要收入来源，作为向本地居民提供公共服务的对价，相信反对的声音一定会小很多。

    二是要有民意机构的授权。立法法规定：“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”必须制定法律。只有全国人大立法，才能让复征房产税这样大的税种避免让“部门立法”牵着鼻子走。房产税是狼，不关进笼子怎么行？



原文标题：房产税，凭啥税

资料来源：南方周末

（立法网编辑  赵娟）