房产税扩围趋势下的冷思考

发布时间：2014-04-21 作者：

    1300年前，一首《茅屋为秋风所破歌》写尽杜甫民生期许：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！高企不下的房价让居者有其屋成为百姓最基本的民生期待，从抑制房价过快上涨的良好政策初始考量出发，“稳步推进房产税改革”这一来自2010年5月顶层设计的目标在近几年得以快速推进……



    立法网特约记者  赵利圆

    1300年前，一首《茅屋为秋风所破歌》写尽杜甫民生期许：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！高企不下的房价让居者有其屋成为百姓最基本的民生期待，从抑制房价过快上涨的良好政策初始考量出发，“稳步推进房产税改革”这一来自2010年5月顶层设计的目标在近几年得以快速推进。

沪、渝双城试水三年试点

    2011年1月28日房产税开始在上海、重庆试点，方案不一。上海方案只针对增量，并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量，但无论是上海还是重庆都没能阻挡住房价上涨的脚步。国家统计局此前发布的数据显示，2013年12月重庆新建商品住宅价格同比上涨14.3%，上海新建商品住宅的价格同比涨幅更是高达24.3%。

    试点期间，重庆市的试点范围是重庆市主城九区，征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价３倍以下的住房，税率为0.5%；３倍（含３倍）至４倍的，税率为１％；４倍（含４倍）以上的税率为１．２％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为０．５％；应税住房的计税价值为房产交易价；独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。

    与此同时，千里之外的上海在展开另一种模式不同的尝试。在这个以前沿改革著称的城市，房产税试点征收对象则是上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。针对上海市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非上海市居民家庭在上海市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

试点效果：房产税征收利弊参半

    理论上说，房产税是对财产存量课税的地方税，较之生产环节征税更具稳定性，房产税改革不仅能增加地方财政收入，成为地方政府稳定的收入来源，有助于地方政府降低对土地出让金的高度依赖，提高地方政府提供基本社会服务的能力；还能在引导居民形成合理住房消费理念的同时通过调节收入分配起到缩小贫富差距的作用。

    但是，目前房产税改革试点的重庆、上海主要是对增量住房课税，重庆也只是对存量房中个人拥有的独栋别墅课征房产税，征税范围较窄，尚不足以构成地方财政的主要来源。据公开资料的相关测算，开征房产税的三年里，重庆市该项税收收入不超过四亿元，上海市的税收收入则在六亿元左右。对于2013年当年地方公共财政预算收入分别达1692.92亿元和4109.5亿元的沪、渝两市来说，房产税对地方财政贡献实在有限，难以起到实质性作用。

    而此外，只对增量房课税也只能抑制当前买房以及当前投机炒房行为，对于过往存量投机行为起不到切实可靠调节作用。何况，目前的房产税改革试点也仍然存在税负分配不公的现象，不利于贫富差距的缩小。从经济角度看，当前对个人住房征收的、以房产交易价格为税基的房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的真正意义上的财产税，在具体市场交易环境中，税负容易被轻易转嫁到刚需消费者身上。同时，抑制房地产短期需求，从环境影响上看，买不起房的刚需消费者只有转向租房市场，在尚无更多供给的情况下提升二手房租借市场需求，一定程度上进一步助推房租上涨。

    单一的数据似乎无法证明理论的推断，有这样一组相似事实可以加以佐证。早在2005年，杭州市曾经实行和取消二手房转让增值部分要缴20%个人所得税的事件，就极具典型性。近几年，杭州楼市涨幅始终在全国名列前茅，杭州市政府为阻止炒房行为、过滤楼市泡沫，对二手房交易征20%的个人所得税，新“个税”政策从2005年1月1日起实施，按照这一规定，个人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得应按照“财产转让所得”项目征收20%的个人所得税。开征以来，杭州二手房市场一下陷入萧条。成交量持续萎缩，平均4天有一家房产中介公司倒闭。而税负则被转嫁到买家，不得不买房的困难户反而加重了负担。同年9月份，杭州市只好宣布取消征收该税种，杭州二手房市又立即红火起来。

试点扩围应让立法先行

    没有规矩，不成方圆，对于尚在试点摸索的房产税征收而言，制度体系上的构建与设想能在体制上确保探索沿着既定的轨道行进，但遗憾的是至今没有一部完整的房产税法从整体上制约着房产税的征收征集工作。

    2013年年底召开的十八届三中全会提出要“加快房产税立法并适时推进改革”。公开资料显示，全国人大财经委法案室副巡视员翟炜近日透露，国务院房产税立法工作已经展开，希望在2014年底前在国务院内部形成一个统一意见，并提请全国人大审议。由此，房产税的全面推开已经“箭在弦上”。其配套政策也必须尽快建立。

    对此，财政部财政科学研究所所长贾康指出，房地产税其实是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，在推进个人住房房产税试点之外，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性（短期持有）住房实行高度超额累进税率。

    同为该所的研究员杨良初则在相关调研文章中表达了更为细节的思考，对房产税改革的深入推进可以考虑对既包括增量房又包括存量房的凡是个人拥有的住房征收房产税，通过扩大房产税税基，在增加税收总额的同时体现税收的公平性，适当抑制投资需求，引导居民合理住房消费理念。扩大房产税试点及征收范围还应当充分考虑各地居民收入之间的差异，允许各地税率和房产税起征点面积有所不同，确保税收公平。

    同时，杨良初还认为考虑到目前房地产领域税负过重，现行税法中，房地产开发转让环节涉及土地增值税、企业所得税、契税，以及城镇土地使用税、耕地占用税等多个税种，为配合房产税改革，在全面推进房产税改革之前应当对房地产税收体系进行有增有减的税种整合：可以考虑将城镇土地使用税与现行房产税合二为一；调减诸如土地增值税、契税、印花税等房地产开发和交易环节的个别税种；待时机成熟时将房地产开发交易及持有环节的税种统一整合为房产税，并辅以课征遗产税等税种，为最终构建地方税体系打下坚实基础。

    关于房产税立法相应配套政策的建立，北京大学财税法研究中心主任刘剑文则在接受《北京商报》记者采访时认为：首先要建立和完善不动产登记制度，收集所有人的房产信息；其次是制定并颁布《资产评估法》，建立专业的房产价格评估体系；对于价格评估和房产税征收过程中，遇到各种纠纷问题，则须建立行政救济制度。唯如此，在制度的相应规制下，试点扩围才能在摸着石头过河的探索过程更有计划性与目的性，并在实践中将调控与改革步步引向深入。